棚改变局：开工数量将走低

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【摘要】传闻棚改项目的审批权限将收回给CDB总部，这是有一定依据的。无论是在数量、价格、优化、效率等方面。，市场的集中控制比分散控制好得多。

正文/谢江山

改变:开始的次数会减少

《时代周刊》记者谢江山来自上海

6月25日，有消息称，国家开发银行(以下简称“CDB”)将棚户区改造(以下简称“棚改”)贷款审批权收回总行，并在全国范围内暂停棚改，引发了激烈的市场反应。

同日晚，CDB新闻办公室回应称，今年以来，国家开发银行严格执行国家相关棚改政策，在国务院相关部委的指导下，配合地方政府依法开展棚改融资。

值得注意的是，这一回应并没有直接回应市场问题。中原地产首席分析师张大伟分析说，2018年的政策要求是减少工棚改造的数量，逐步收紧货币化安置也是一种趋势。但是不可能有一个放之四海而皆准的方法。

花旗集团(citigroup)分析师奥斯卡？蔡(Oscar choi)在6月28日的电话会议上也表示，全面改变工棚是不可能的:“老项目正在按计划进行，新项目也很严格，所以实际上没有什么特别大的变化。”没有必要过度解释。”他认为工棚改革现在萎缩是正常的:“首先，工棚改革必须按照趋势下降；二是1-5月新增住房抵押贷款4371亿元，增速过快，必须收回。”

“有传言说棚改项目的审批权限将收回给CDB总部，这是有一定依据的。无论是在数量、价格、优化、效率等方面。，市场的集中控制比分散控制好得多。”山东大学经济学院教授李铁刚在接受《时代周刊》采访时说。

“我个人判断，项目审批权限已经收回，棚改项目将作为国家计划进行。历史项目不能一刀切，但也不会有这么大比例的货币化补偿，否则补偿将逐步退出。”住房大数据联合实验室创始人、中国社会科学院财政经济研究所住房大数据项目组组长邹华林对《时代周刊》记者表示，市场调整是一个缓慢的过程，不会太剧烈，要考虑市场的承受能力。

货币化安置的利弊

所谓“棚改”，即棚户区改造，是指为改善贫困家庭住房条件而进行的城镇危房改造工程。

自2005年棚改实施以来，按照棚改的安置模式可分为两个阶段:第一阶段为2005年至2014年，棚改安置模式实行实物安置和货币安置并重，以实物安置为主。第二阶段是从2015年到现在。自2015年6月，国务院提出要积极推进棚户区改造货币化，棚改和安置模式的重点逐步转向货币化。

其中，实物安置是指政府为棚户区的原有居民新建安置用房或购买存量房屋。货币化安置是指地方政府通过CDB贷款的方式获得棚改项目资金，拆除部分现有居住条件差的房屋，然后以现金补偿被拆迁家庭，被拆迁家庭自主购买商品房。

逐棚货币化安置在房地产去库存过程中发挥了重要作用，被认为是四线城市去库存的主要方式。根据易居研究所的数据，中国70个重点城市新建商品房存量在2014年底达到峰值，自2015年初以来逐渐下降，其中棚改货币化发挥了重要作用。2015年，棚改货币化安置率接近30%，2016年达到50%。棚改货币化安置面积分别为1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年商品房销售面积的13.6%和18.2%。2017年，预计棚改货币化比例为50%，棚改货币化安置将吸纳全国商品房库存面积2.6亿平方米，占全国商品房销售面积的18%。

但与此同时，工棚货币化安置也被批评为四线城市房价上涨的主要驱动力。

根据邹的分析，这个结论只有在一定条件下才成立。毫无疑问，货币化安置政策的核心是货币化，但货币化也意味着最大的选择自由。“三四线城市对购房的限制很少，而且住房总价格相对较低。一些城市也有购买房屋的激励政策；在地理位置相邻的三个四线城市中，大量棚改项目同时推进。因此，在货币化改革的第一阶段，就地购房成为主流。由于四线城市和县城的市场容量较小，绝对库存量不大。短期内，大量被拆迁家庭涌入市场购买补偿远远高于市场价格的房屋，导致房价大幅上涨。”

“货币安置的好处是它更灵活，每个人都可以自由选择，但也有一定的缺陷。在房价过快上涨的过程中，货币安置已经成为推动房价上涨的一种效应。”李铁刚强调货币化安置没有错。棚改的初衷是改善困难家庭住房条件的民生活动。然而，在货币化安置的过程中，商业地产开发等经济活动的增加，造成了过度补偿，导致了成本向商品房购买者的不公平转移。

邹认为，在当前条件下，有必要限制货币化安置的比例。“根据目前的供求情况，供应跟不上需求，所以应该以实物安置为基础。”如果工棚改革的货币安置政策继续以原来的速度推进，一、二线城市的房价可能会大幅上涨。邹说:“目前，四线城市甚至县城的房价都经历了一波飙升，而且房价的绝对水平非常高。在城市化背景下，四线城市人口外流严重，总体上没有很强的投资前景。在目前的房价水平下，收入有限，风险高。如果我们继续以工棚货币化的形式为当地家庭提供购房资金，将会有更多的人选择在一线和二线城市购房，投资需求将会过剩。”

但是，李铁刚认为，如果把民生和经济活动分开，按正常成本和价格货币化，就不会有问题。“从经济效率的角度来看，货币补偿实际上比实际补偿更有效率。我并不是主张我们必须回到物质补偿的状态，而是要认真研究一个制度性的政策，即如何使货币化补偿更加公平，这是核心所在。”

棚改未来

2017年5月，国务院提出了解决棚改问题的三年计划，并计划从2018年到2020年启动1500万套新的棚改。2017年底，计划在2018年新开580万个棚子，比预期多80万个。

根据CDB提供的数据，截至5月底，CDB今年发放了4369亿元的大棚改造贷款，有力支持了大棚改造的继续建设和2018年580万个新项目的建设。目前，所有工作都在有序进行。

棚改项目今后将如何发展？

易居研究所综合研究中心总经理崔吉在2018年政府工作报告中指出，今年开始进行580万套大棚改造，低于2016年和2017年的目标。随着各地去库存压力的减轻，预计未来两年内棚子装修开工数量将继续下降。

“要启动的工棚数量和要改变的货币化工棚数量是两个概念，但要改变工棚是一项艰巨的任务，它有一个五年计划，将于2020年结束。不过，如果收紧资金，地方政府的热情可能不会很高，而且会逐渐放缓。”邹华林还认为:“从市场稳定的角度来看，这是一个逐步收缩的过程，新项目将逐步受到限制，而历史项目将照常进行。”

如果棚改项目的审批权限收回给CDB总部，未来将以实物安置为主。“房屋供应的资金量将会减少，这将抑制对拆迁户过度补贴的现象。对房地产的补偿可能会很慢。接近其真正的市场价值，回报是在正常轨道上。”李铁刚说，除此之外，整体审批将更加严格，未来棚户供应总量将减少。

“从历史使命来看，到2020年，工棚改革将退出历史舞台，因此工棚改革一定会走下坡路，规模会逐渐缩小。”choi强调，即使今年的货币化比率降至45%，它仍将为整个市场贡献超过2亿平方米的需求，约占总需求的14%。