甘犁：棚改货币化对住房市场影响有限

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最近，随着房改融资收紧的消息传出，关于房改货币化对住房市场影响的讨论异常热烈。有人认为，房改货币化带来的巨大被动住房需求和住宅行业注入的流动性是新一轮房价上涨的重要驱动力，尤其是在四线城市。

对此，西南财经大学中国家庭金融研究中心主任李赣对《证券日报》记者表示:“房改货币化对住房市场的影响有限，投资性住房需求是推动房价快速上涨的重要因素。特别是在目前多套房比例较高的情况下，我们应该继续坚持工棚货币化。与“一刀切”的实物安置相比，货币化安置使拆迁户能够更自由地使用补偿，甚至使用补偿来促进社会经济的健康发展。

把小屋变成货币化的家庭

买房的比例很低

根据中国家庭财务调查数据，从2013年到2017年，中国7.9%的城市家庭经历过拆迁，其中31.6%接受货币化安置。在这些货币化安置家庭中，只有20.4%的家庭重新购买了住房，近80%的家庭没有购买住房。李赣指出，在过去的几年里，只有4.1%的家庭再次买房，这对住房市场的影响非常有限。从地区来看，在一线、二线和三线城市买房的货币化家庭比例分别为12.0%、26.4%和14.8%。第三，四线城市的货币化家庭购房比例远低于二线城市。

中国家庭金融研究中心房地产城市化首席研究员易表示，如此多的货币化家庭不选择买房有两个主要原因。

首先，家庭住房需求基本得到满足。52%的货币化安置家庭在房改前已经拥有多套房，远远高于城镇其他家庭，这是近80%的货币化安置家庭拆迁后不买房的主要原因。此外，一些拆迁户没有住房，但没有购买新的住房。相反，他们通过出租、自建、继承或免费借用亲戚朋友的房子来解决住房问题。

其次，家庭没有足够的财政资源来购买住房。数据显示，拆迁户的就业率和劳动收入都很低。在货币化安置比例较高的二三线城市，二线城市的补偿为36.3万元/户，远低于二线城市的房价；然而，四线城市的补偿是186，000元/户，这仍然远远低于当地的房价，这意味着被拆迁户不能只靠补偿来全额购买新房。

货币化补偿

它流向哪里

2013年至2017年，39%的拆迁户获得了货币补偿，平均每户补偿金额为31.5万元，相当于政府直接向居民转移的2.9万亿元。调查显示，除了买房，货币化补偿最终会进入家庭储蓄、偿还家庭债务、帮助家庭创业、增加工商资产、增加家庭投资收入和促进家庭消费升级。

根据中国家庭财务调查数据，2013年至2017年间，货币化补偿后未购房家庭的平均财务资产从2013年的6.6万元增加到去年的34.3万元；平均负债额从17800元下降到17200元(货币化安置中购房者平均负债额从33000元急剧上升到92000元)；家庭平均工商资产从12.2万元增加到29.4万元，明显高于其他类型家庭；家庭平均投资收入从2348元增加到10768元，绝对收入明显高于其他城市家庭。同时，收入和金融资产的增加直接刺激了居民消费水平的提升。家庭年消费从2013年的4.5万元增加到2017年的7.7万元。从消费结构调整的角度来看，虽然食品支出是最重要的家庭支出，但其比重却大幅下降，而教育支出和交通通讯支出的比重却大幅上升。

易告诉《证券日报》，目前，投资型住房仍是货币化家庭购房的主要方式。从2013年到2017年，69%的新购买货币化安置家庭拥有住房，而同期只有42.6%的其他家庭购买了住房。与2008年至2018年第一季度中国家庭购房需求相比，投资型购房比例不断上升，从最初的19.6%上升到50.3%。其次，从家庭住房的居住条件来看，在所有购买住房的家庭中，租房的家庭比例较低。