一头负债率上升一头融资额下降 房企如何继续高周转？

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2018年上半年，传统融资渠道继续受限，美国不规范的压缩和加息进一步推高了住房企业的融资成本。同时，债务偿还的高峰期将出现在今年下半年，如何填补资金缺口将成为房企的首要任务。

资本是房地产业的血液。在货币政策收紧的背景下，不同规模企业的融资能力也出现了明显的分化。一些住宅企业加速倾销商品，减缓投资，开展多元化合作...多渠道缓解金融压力。

对此，新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰坦言，要实现大规模，必须尽快拿到土地并出售，但返还的资金仍不能满足企业规模增长的速度要求，房企仍在千方百计寻找突破融资瓶颈的渠道和方法。排名靠前的房企更有可能受到资本市场和金融机构的青睐，而中小房企的融资渠道更窄，资本成本更高，债务压力更大。

住房融资渠道已经缩小

银行收紧了对房地产企业的融资，许多新的规定也阻止了它们。此外，房企“拿钱”的渠道也逐渐缩小。

58房地产研究院首席分析师张博表示，2018年上半年，房地产行业整体融资环境更加严格。除了加强银行的住房信贷管理和改善贷款风险的防范之外，监管当局还加强了对资金、信托和债务发行的管理。除了领先的房地产企业在融资方面的优势外，中小房地产企业融资将越来越困难。

据不完全统计，从2016年第四季度开始，监管部门陆续出台了许多限制住房企业融资的新规定。其中，暂停房地产企业发行公司债券和发行公司债券必须经过进入壁垒和分类壁垒；严禁房地产企业为商业房地产项目发行公司债券；限制私人股本投资过热的城市房地产项目。

自今年5月下旬以来，许多主流房企在发债方面表现出“暂停”。根据同一次政策咨询的数据，今年5月，40家典型上市房企发行的公司债券融资总额出现大幅下降，较上月下降87.59%，仅占融资总额的12.93%。

根据嘉里研究中心的数据，5月份108家房地产企业新增融资额为579.69亿元，同比下降45.3%。融资结构方面，银行贷款较上月下降29.67%；受债券市场波动影响，房企票据和债券发行量大幅缩水，环比下降49.9%；同期，海外债券发行量为零。

在日益严格的监管下，企业的融资困难各不相同。国有大型房企融资优势明显，中小房企融资成本普遍上升，其中信托融资成本较去年上升了2~3个百分点。

与此同时，住房企业的资产负债率有所上升。风信息显示，2018年第一季度末，中国住房企业资产负债率上升至79.42%，住房企业负债率创13年新高；资产负债率超过80%的a股上市房地产企业近40家。

同一政策研究所所长张宏伟表示，从资金角度来看，第三季度是民营住房企业资金支付压力最大的时期；从销售的角度来看，核心一线和二线城市的限制性控制措施导致了支付速度缓慢和住房企业资金短缺。下半年，资金链将保持紧张，土地市场将更加理性。

住宅企业加快发展，重视现金流

在多重压力下，房企也开始自救，确保现金流已成为大多数房企的共识。

在传统的房地产开发业务中，销售-土地购买-融资是一个必不可少的环节。2018年上半年，主流房地产企业的这三项业务加速发展，行业集中度进一步提高。

“在融资不畅的背景下，只有高周转率才是住房企业加速运营的助推器。”欧阳杰认为，快速投资、快速发展、快速销售和快速回报是房企高周转率的四把快刀。通过加强品牌分流、扩大开放规模、营造繁荣的销售氛围和形成良性循环，大型住宅企业可以实现快速的规模增长、更多的资金回笼和利润保证。

总体而言，2018年上半年，品牌房地产企业加大了项目推广力度，销售重心前移，实现了销售业绩的增长。上半年，行业龙头企业碧桂园销售额突破4000亿元，恒大和万科突破3000亿元。

与此同时，大型住宅企业也开始多元化发展。例如，碧桂园于2018年6月15日宣布进入现代农业，其业务还包括长期租赁公寓、金融、教育和文化旅游；融创还不断增加除主要房地产业务以外的行业数量，通过投资万达进入商业地产领域；通过持股等方式自由进入长期租赁公寓领域。

此外，上半年房企征地数量下降，征地逐渐趋于合理。根据中央参考研究所的数据，2018年上半年，企业征地继续向三四线城市倾斜。20家品牌房地产企业累计用地1.3503亿平方米，同比增长13.8%；累计征地6101亿元，同比下降12.4%。

就土地销售比率而言，今年上半年的整体土地投资较去年为弱。根据克里的数据，从1月到6月，前100家房地产企业的平均土地收购和销售比率为0.45，仍远低于2017年的0.53。许多业内人士预测，下半年房企资金链将保持紧张，土地市场将变得更加理性。

克里预测，对于开发企业来说，资金仍将倾向于大型住宅企业，融资成本将会居高不下，而中小住宅企业的短期融资将会十分明显，他们将会感受到更加强烈的资金周转压力，或者他们会尽最大努力压缩项目开发周期，并利用各种营销手段抢占业绩，将资金收回。

事实上，许多中小房企已经开始回暖，如徐汇+钟君、宝龙+中梁、乔蓉集团+广金地产等。他们通过联合战术积极夺取土地，期望在规模战争中立于不败之地。