没房地产真不行？近七年国统局楼市数据全解读！

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是时候发布中国经济半年度报告了。

中国统计局发言人表示，今年上半年，中国经济在保持稳定发展趋势的同时，继续保持总体稳定和进步。

有趣的是，不同的媒体在提问时似乎有不同的看法。央视记者认为，今年上半年国内外形势日益复杂。为什么中国经济还能保持如此稳定的运行？在这方面，请问统计局发言人，为什么？

《经济日报》的记者似乎更专业，对数据有更多的研究。只要问一下，根据最近的数据，消费表现相对较弱，投资和出口也呈下降趋势。这是否意味着下半年经济下行压力将进一步加大？

gdp增长的三驾马车有点不协调吗？

每个人都有自己的看法。其他，出口杠杆游戏将不会被提及。投资怎么样？特别是看了上半年的房地产投资，与固定资产投资总额和增长率相比，我很想谈谈这个问题——我真的离不开房地产。

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自2012年以来，房地产投资增速大幅下滑，在固定投资中的比重一再下降，那么住房供应又怎么够呢？

在这方面，杠杆博弈以2012年为起始年，计算这几年房地产投资总额与固定投资之间的波动和增长率。

由此，思考一下房地产，以及这条路是如何走到今天的，可能对你有所帮助。特别是，回顾和统计过去几年房地产投资总额与固定资产投资之间的关系，可能有助于了解房地产的未来趋势。

别废话了，去拿数据。

图1。自2012年以来，房地产投资在固定投资中的比重发生了变化。数据来源|中国国家统计局地图学|杠杆博弈张

从上图1可以看出，2012年和2013年，房地产投资占固定投资的比重超过了19%。那一年之后，到目前为止，中国房地产投资在固定投资中的比重还没有回到最高值。

回顾历史，我们知道在那个阶段结束的时候，以公租房为代表的经济适用房建设正如火如荼地进行着，并达到了高潮；那时房价接近最高点，但增长率似乎要温和得多；各种商业综合体和写字楼都非常热衷于投资，地方政府迫不及待地要快速打造几栋甲级写字楼和超级商业综合体...

这是最后一轮房地产的最后一个梦想。沿着这条路有两种可能性，一种是继续吹泡泡，另一种是产能过剩，特别是商业办公地产的过剩就在眼前。

决策者选择告别过去。首先，他们用两条腿走路，发誓要建立有史以来最大的公共租赁系统。与此同时，市场应该发挥作用，土地供应达到高潮，开发商应该引导建设更多的中小公寓，使每个人谁可以买房子可以有房子买，并逐步负担得起。

如下图2所示，2012年和2013年，全社会在投资方面取得了很大进展。房地产也是如此，2013年房地产投资增长了近20%。

图2。自2012年以来，对房地产投资和固定投资的增长率进行了比较。来源|中国国家统计局制图|杠杆博弈张

是的，这一增长意味着什么？这意味着各种房地产的供应即将过剩，这意味着库存即将到来。投入的资金越多，货币就越中性，监管和控制的效果就会发挥作用，投资者就会退出，库存就会出现。

然而，在2014年库存问题发生后，没有必要强调杠杆博弈，而途径是去库存化，因为许多城市有意控制土地供应，房地产投资增长率整体下降。

有趣的变化是，经过几年的去库存化，2018年上半年房地产投资增长率攀升至9.7%，而同期固定投资增长率创下6%的新低。这表明资本不断涌入房地产。

这也表明整体投资有点疲软。杠杆游戏想说的是，没有好的投资目标，它开始大举投资房地产。后果是什么？

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住宅投资增速在2013年见顶后，一路下滑，但自2017年以来，增速一直比同期全社会固定投资增速高出2个多点，现在高出近8个点

像房地产的整体投资趋势一样，住宅投资在固定投资中的比重在2012年达到峰值，并且也经历了下降趋势。如下图3所示，很容易理解人们为什么抢劫房屋。

投资和供给不足。当然，一切都是循环的。如果没有2012年和2013年的住房投资高峰，2014年就不会有库存。

图3。自2012年以来，住宅投资占固定投资的比例发生了变化。数据来源|中国国家统计局地图学|杠杆博弈张

如果没有库存，为什么要去库存？要完成去库存化，我们必须减少土地供应，减少投资。此时，政策和货币环境有利于房地产市场，住房掠夺开始。股票越来越少，房价只能势不可挡。

好消息是，2018年上半年的数据显示，2012年和2013年，住房投资在整个社会中所占的比例已经开始回升到最高点，尽管仍然有点低。但也达到了13%。当然，这取决于下半年。

从高层官员对过去一年左右大城市土地供应和土地交易数据增加的需求来看，这种可喜的变化是值得高兴的。

图4。2012年以来住宅投资与固定投资增长率比较数据来源|中国统计局制图|杠杆博弈张

住宅投资增长率和固定投资增长率之间的比较也说明了这个问题。杠杆游戏的统计数据也显示，如上图4所示，2013年住宅投资增长率达到19.4%的峰值后，一路下滑，但自2017年以来，增长率一直比同期全社会固定投资增长率高出2个百分点以上，现在差距接近8个百分点。

这可能再次解释了许多实体不愿意投资，包括债务控制，基础设施投资已经开始遇到瓶颈。那么现在最热的是什么？

房地产，尤其是住房，供不应求，而且卖得最好。就为了土地供应，几年后，整体终于反弹了。土地，金钱，资产短缺，好，干，也就是房地产，尤其是住宅！

出于需要，杠杆游戏不知道这是好事还是坏事。如果住宅投资像前几年一样继续疲软，供应量将会更少。但是今天，整个社会的投资已经下降到一位数，但是住宅投资的增长率已经回到两位数。

如果经济结构改善不够，出口不够强劲，这是否意味着我们的经济增长将越来越依赖房地产，特别是住房？如何选择资本？未来将如何结束？

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房地产投资速度的恢复会重复去库存化的故事吗？

看完上面的图片，有些朋友想问，如果房地产和住房投资的增长率继续反弹，并在几年前达到新高，会不会有一个故事，将有过剩的供应和一轮去库存？

在这里，杠杆游戏想要讲述一个故事。

我仍然记得2015年秋天在天津主要城市、郊区甚至农村看到的令人震惊的场景。

那一年，我十多年来最好的朋友终于结婚了。下飞机后，汽车在通往目的地的高速公路、城市高速公路和乡村公路上飞驰，一排排整齐或凌乱的塔吊不时吸引我的目光。在那一天，有很多云，太阳非常明亮，形成了一个神奇的天空与成群的塔式起重机。

后来的数据说明了这个问题。2015年，天津房地产开发投资同比增长10.1%，住宅投资同比增长11.5%，远高于当年全国1.0%和0.4%的增速。

因此，接下来是天津的库存，房价下跌。然而，库存过后的繁荣市场足以令人震惊。

整个国家都是如此。我们确实已经进入了一个老龄化社会，人口窗口可能已经存在了10到20年。但是我们仍然是一个没有完成城市化和工业化的国家。

天津的大多数当地人至少是幸运的，它是深圳以外城市化水平最高的城市之一。他们更关心提高需求，大多数人只是需要它。

对于许多需要上车的人来说，上述杠杆游戏数据的结论是，房地产和住宅投资希望以更高的速度增长。只有当增长率上升，甚至投资过热时，供给和房价之间的平衡才能在此时保持。

至于这是否会导致未来的库存，是否会再次去库存化。这取决于决策者的智慧和决心。

祈祷吧。