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7月2日晚,上海市住房和城乡建设委员会发布了《关于规范企业购买商品房行为的暂行规定》(以下简称《规定》),进一步规范了企业购买商品房行为,成为继Xi、杭州、长沙之后的又一个重点区域。据《中国证券报》记者报道,监管的主要原因是房地产投机者注册公司购买房地产。这些公司大多规模较小,名下只有房地产,公司通过股权交易进行转让,这变相降低了交易成本,并造成供应短缺的假象。

上海规范企业购房 打击空壳公司炒房

打击空空壳公司房地产投机

根据规定,从7月3日起,企业必须符合以下条件:成立时间达到5年,本市累计纳税达到100万元,从业人数达到10人以上,且企业已按规定缴纳社会保障和公积金5年(缴纳500万元以上的企业除外)。同时,企业购买商品房的交易期限也从“满3年”增加到“满5年”。

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诸葛房产搜索首席分析师陈雷对《中国证券报》表示,上述调控思路与限购政策是一致的,限购政策旨在抑制投机需求。在需求方面,市场进入门槛已经提高,一些购买资格被搁置,整体需求已经下降。在供应方面,重新上市的时间延长,一些房屋不能列为有效供应,二级市场的供应减少。

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除上海外,自6月底以来,Xi、杭州、长沙等地区相继出台了限制企事业单位购房的政策。据《中国证券报》记者报道,与个人相比,以企业名义购房需要在持有期间缴纳房产税,在转让过程中还要缴纳更高的税费。然而,在限制销售期内,以股权交易形式进行的买卖,不进入家庭,可以大大降低交易成本,从而吸引许多投机者。

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“由于注册新公司进行房地产投机的行为很多,空在空壳公司购买房地产后,房地产成为这类企业的唯一资产,从而可以以股权交易的形式转让公司,降低部分交易税费,使企业购房成为投机行为。上述政策的出台无疑将起到抑制作用。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》记者。

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搬到三个四层城市

面对日益紧张的监管环境,房地产开发商采取了向环中心区域转移的政策,许多房地产企业已经向三级和四级城市转移。这一现象在以上海为中心的长江三角洲地区也很明显:由于土地出让减少、房地产价格限制、监管收紧等因素,2018年以来,上海楼市整体供需出现下滑,上海周边地区成为众多房企争夺布局的焦点。

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根据平安证券研究报告,苏州和嘉兴在上海周边的房地产企业布局中更为突出,因为它们离上海的通勤时间最短,可以有效满足“两城”居民的需求。此外,苏州本身具有强大的经济实力,城市本身对人口流入有很强的吸引力;嘉兴在购买成本和购买限制政策方面具有比较优势。

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在企事业单位购房的人主要分为以下三类:一是不合格的购房者通过注册空空壳公司达到炒房的目的,形成供不应求的假象;第二,在购买企业和机构后,它们被视为投资性房地产,这在上市公司中更为常见;第三,企事业单位的正常需求。

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据业内人士称,上述监管政策对第一类影响较大。与第一类相比,第二类购房者的投机性稍弱,因此他们不能交易股票。然而,不断上涨的房价可以提高业绩。

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