?深圳史上最严调控政策出台，核心条款全线收紧，房价还能涨吗？深圳地产股

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持续火爆的深圳楼市终于迎来了调控政策的加码！

7月15日，深圳市住房和城乡建设局等8个部门联合下发了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，并从行政、财政、税收等方面提出了8项措施，包括加大对深户购房的限制和限制离婚后购房数量。提高非普通住房首付比例，更新二手房交易计税参考价，将增值税免税期限提高至5年，坚决遏制投机性房地产投机，加强房地产金融监管，严厉打击非法和违法房地产市场。深圳市住房和城乡建设局还表示，下一步，深圳将加快建设6: 4的公有住房和商品房住房供应保障体系，让更多市民通过政府提供的公有住房解决住房困难。

到目前为止，自今年下半年以来，继河北省怀来县“一日游”之后，杭州、东莞、宁波、深圳四个热点城市相继出台了加强调控的政策。在疫情影响逐渐消退、整体市场基本回暖、部分热点城市楼市和土地市场交易火爆的背景下，这些城市的做法传达了下半年楼市政策走向的信号。

据业内人士透露，深圳是中国最新一轮楼市上涨的领头羊，楼市投机氛围浓厚，调控政策升级已在意料之中。新政显然将打击投资需求。据预测，如果在未来6个月内严格执行这一政策，深圳楼市的投资率将大幅下降，房价可能下降5%以上。这种政策具有很强的风向标意义，预计今年下半年一些房价过热的城市仍将受到政策收紧的引导。

政策宣布后，深圳本地地产股全线下跌，沙河股份和深圳叶榛a股下跌，深圳地产a股下跌超过9%，南山控股下跌近9%。

收紧监管的八项措施

7月15日，深圳市住房和建设局、市监察局、市市场监督局、市公安局、市地方金融监督局、市税务局、中国人民银行深圳市中心支行、深圳市银监局等8个部门联合下发了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》。

该通知包括八项主要措施:

第一，增加深户限购条件，限制离婚后购房数量

新政“修补”了限购政策，要求深层次家庭和成年单身人士(包括离婚人士)必须在本市定居至少3年，并能提供购买商品房前连续缴纳个人所得税或社会保险36个月以上的证明。

然而，此前实施的限购措施并未要求深圳居民家庭定居并缴纳个人所得税或社会保险，因此居民可以在定居后购买住房。

有户籍的家庭只能购买两套住房，有户籍和无户籍的成年单身人士只能购买一套住房。非户籍人员在缴纳个人所得税或社会保险证明5年以上后才能购买商品房，以前的相关规定仍然严格执行。

此外，关于离婚购房的规定也有所收紧。

新政在以往离婚购房信贷政策的基础上，对离婚后购买的房屋数量进行了限制，即如果任何家庭成员在离婚后3年内购买了商品房，其拥有的房屋数量将按照离婚前的家庭总数进行计算，这不仅能满足离婚人士合理的住房需求，还能有效抑制投机行为。

具体来说，自离婚之日起3年内，如果离婚前本市没有家庭名下的房屋，任何家庭成员离婚后均可作为成年单身人士在本市购买一套商品房；离婚前，这个城市有一套以家庭为名的商品房。离婚后，无房一方可以作为成年单身人士在本市购买一套商品房；离婚前，这个城市有两套同名商品房。离婚后，本市任何家庭成员不得购买商品房。

如果你在离婚之日起3年内购买了一套房子，在执行税收、贷款、限购等相关政策时，将按照离婚前家庭的相应标准执行。

二是非普通住房最低首付比例提高10个百分点

新政进一步完善了差别信贷政策，要求合理确定个人住房贷款利率，对购买普通住房和非普通住房实行差别信贷政策。

对无房无贷的首次购房者，继续实行首付比例30%的最低贷款政策；

对于没有住房但有抵押记录或有一套住房的购房者，如果他们购买普通住房，他们将继续执行不低于50%和70%的首付比例。如果他们购买非普通住房，最低首付比例将提高10个百分点，即分别提高60%和80%。

第三，更新二手房交易的计税参考价格，并将增值税免税期限提高至5年

为了发挥税收调控作用，新政更新了存量住房(即二手房)交易的应税参考价，使应税参考价更接近市场价格，而之前的应税参考价在2016年10月更新，与当前市场交易价格相差甚远。

同时，鉴于过去一年深圳商品房销售的高周转率，新政将个人住房转让增值税的免税期从2年调整为5年，其余政策保持不变，即个人将购买不到5年的住房。如果是对外销售，增值税将按5%的税率全额缴纳；个人出售已购买5年以上(含5年)的非普通房屋，销售收入与房屋购买价格的差额部分按5%的税率缴纳增值税；个人购买普通住房5年以上(含5年)对外销售的，免征增值税。

深圳市住房和城乡建设局表示，这项政策将抑制目前二级市场的过热。

第四，普通住房标准提高了价格因素，总交易价格需要低于750万

新政细化了普通住房标准，享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件:

1.住宅建筑容积率在1.0以上(含1.0)；

2.单幢房屋建筑面积小于120平方米(含)或小于144平方米(含)；

3.实际交易总价低于750万元。

据深圳市房屋建筑局介绍，现行的普通住房标准只考虑了两个指标:容积率和面积。从今年上半年房地产市场的火爆态势来看，有必要提高价格因素，更加合理地界定普通住房和非普通住房的标准，保证大多数群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房的价格上涨。

5.热门房地产严格控制用户数量，销售计划需要备案

针对深圳热点地区部分房地产因区位、程度等因素被抢购的现象，新政要求，对于社会关注度高、预期购房人数多的热点房地产，应按照优先满足无房家庭需求的原则制定房地产销售计划。 根据本市缴纳个人所得税或社会保险的时间等因素，严格控制参保人数，合理确定住房和参保比例。 房地产销售计划应当报区住房建设部门备案。

六是住房抵押贷款合同网络签约管理，真正实现“三价合一”

新政规定，应进一步完善交易价格、评估价格和登记价格“三合一”制度。房屋抵押合同应通过房地产信息平台网上签订，未网上签订的房屋抵押合同不应办理产权登记手续。

深圳市住房和城乡建设局表示，目前，买卖双方的实际成交价格、银行贷款评估价格和政府登记价格尚未真正实现“三价合一”，容易出现“阴阳合同”、“高评估高贷款”等问题。下一步将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》的网上签约，并将房地产合同数据推至房地产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。

七、及时发布热点、热点房地产二手房合理交易价格

新政要求及时发布热点和热点物业的二手房合理交易价格，引导市场合理交易；中介机构应当及时、准确地向市住房建设部门报送二手房上市交易信息等相关数据，并对所报数据的真实性和准确性负责。未报告、遗漏或隐瞒的中介机构，应依法暂停其网上签约权限，并纳入房地产行业诚信体系，进行联合处罚。

据深圳市住建局介绍，目前深圳二手房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介手中。由于信息不对称，交易双方容易被市场虚假信息误导。通过这一措施，有利于增加二级市场的信息透明度，规范中介机构的交易行为，引导市场进行理性交易，稳定二手房价格。

八、继续开展房地产市场秩序整顿工作

新政还要求继续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌囤积居奇、超涨价、虚假广告、虚假上市、恶意抬高房价、非法挪用各种信贷资金进入房地产市场、编造和传播虚假陈述等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构和从业人员、各类贷款单位和个人业主进行查处。依法采取约谈、暂停网上签约、暂停业务整改、取消业务资格、吊销营业执照等措施，相关违法信息被公开曝光，并纳入房地产行业信用体系和公共信用信息系统进行联合处罚。

加快建设6: 4的住房供应和保障体系

今年4月以来，深圳房地产市场活跃，二手房价格上涨过快。一些热点地区的新房抢购和二手房高挂牌价格现象引起了广泛关注。对此，深圳市住房和城乡建设局等部门已经启动了房地产市场专项治理行动，严厉打击囤积居奇、哄抬房价、虚假宣传和虚假陈述等行为。

深圳市住房和城乡建设局表示，新政提出的八项措施涵盖行政、金融和税收等方面，主要有三个特点:一是以满足正当需求为主，有效遏制投机性房地产投机；二是运用财政、税收等经济手段，确保政策准确；三是加强房地产市场监管，引导市场理性回归。新政的出台将深化和完善深圳现行的房地产调控政策，对构建房地产市场长效管理机制、保持房地产市场稳定健康发展起到积极作用。

深圳市住房和城乡建设局还表示，下一步，深圳将进一步巩固2018年出台的新住房政策，加快建设6: 4的公共住房和商品住房供应保障体系，让更多市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。首先，增加住宅用地的供应。今年，计划供应超过3平方公里的住宅用地，是前几年的两倍多。今后，新增土地将主要用于公共住房建设。二是增加商品房供应。今年，新开工的商品房面积为1200万平方米，是前几年600-800万平方米的近两倍；下半年，计划有80多个商品房项目进入市场，预计供应面积超过500万平方米，超过5万套。第三，增加公共住房建设，今年至少增加8万套公共住房，确保“十三五”期间增加40万套公共住房的目标完成。

中原地产首席分析师张大伟指出，深圳人口流入的趋势不会改变，土地供应不足的问题需要解决，否则政策的长期效果将受到限制。目前，中国房地产调控效果最好的一线城市代表北京和二线城市代表长沙，既增加了供给又限制了投资，实现了市场的长期稳定。

下半年，房价过热的城市还是收紧了调控

下半年初，继河北省怀来县“一日游”之后，杭州、东莞、宁波、深圳等四个热点城市出台了收紧调控政策。在疫情影响逐渐消退、整体市场基本回暖、部分热点城市楼市和土地市场交易火爆的背景下，这些城市的做法传达了下半年楼市政策走向的信号。

以深圳为例，今年上半年，楼市经历了一场“疫潮”，一些新建住宅项目甚至出现了“万人摇号”和“每日一碟”的现象。“茶费”和“更名费”再次出现在江湖上，而二手房市场在一些地区出现过热和价格虚高。数据显示，今年上半年，深圳网上签约二手房6.07万套，同比增长24.34%。其中，二手房售出4.4万套，同比增长41.2%，占去年二手房成交量的57%，创下2016年以来的新高。尤其是6月份，深圳二手房成交量突破1万套，达到1.0594万套，创4年新高。与此同时，深圳二手房价格也继续保持上涨势头，今年3-5月，深圳二手房价格环比分别上涨1.6%、1.7%和1.6%，在全国70个大中城市中排名第一、第二和第二。

张大伟认为，深圳是中国最新一轮房地产市场上涨的领头羊，调控政策的升级也在意料之中。此外，深圳楼市投机气氛浓厚，政策的出台显然会打击投资需求。

“过去一年深圳市场上涨的主要原因不仅是供应不足，还包括取消了非普通住宅标准。这项政策将提高非一般标准，总价超过750万元的豪宅将成为第二套房首付款的80%，接近国家政策最严格的北京，对高端住宅市场的打击很大。”张大伟表示，在过去，大多数房地产投机者在新深圳协议的帮助下获得了首套住房贷款资格，而这项政策升级需要三年的社会保障，这也将有效打击一些房地产投机者。

张大伟表示，根据深市以往的做法，预计部分投资者可能会开始离场，市场成交量将在7月至8月间迅速萎缩。总体而言，如果深圳在未来6个月内严格执行政策，投资比例将大幅下降，房价将开始一轮明显的下行调整，降幅将超过5%。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进认为，深圳出台了针对注册人口的限购政策，进一步体现了“无房炒房”的方向。这种政策具有很强的风向标意义。尽管今年的疫情给房地产市场带来了很大的压力，但一些城市的房价上涨过快，违背了稳定房价的方向和“住而不炒”的政策取向。通过出台这样的政策，目的是进一步促进市场稳定，防止市场投机。今年下半年，一些房价过热的城市仍然受到政策收紧的影响。

然而，中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，尽管深圳出台的新房地产政策力度很大，但它不会治标，调控政策的持久性很容易受到影响。尤其是占深圳楼市交易量70%左右的二手房市场，具体规则不明确，可能会导致上面有政策，下面有对策的局面。此外，深圳房地产市场的核心矛盾在于土地供需失衡，住宅用地比重太小，导致住宅供给增长缓慢。如果我们能够扩大深圳的产能，增加土地供应，就有望真正解决深圳楼市的痼疾。

一线城市房地产市场监管政策列表

北京:

北京的家庭只能买两套，一套可以在北京由单身家庭购买，两套可以在北京结婚时购买；在北京没有住房的非北京家庭需要连续五年在北京缴纳社会保障或税收。他们可以在除通州以外的所有区县购买商品房。如果他们想买通州的房子，他们需要通州区近三年的税收或社会保障。

商业贷款:(1)购买第二套“认房认贷”(商业贷款和公积金贷款)，同时购买60%首付比例的普通住房和80%首付比例的非普通住房；(二)暂停发放期限超过25年的个人住房贷款；(3)对于一年内离婚的按揭申请人，商业贷款和公积金贷款均按第二居所贷款政策执行。

此外，企业需要持有商品房3年才能上市交易。个人购买二手商业项目，必须具备五年社保购买资格，同时不能借钱。新业务必须由企业购买。

上海:

当地家庭仅限于两套，一套是单身；当地户籍的家庭可以购买一套五年社会保障，单身人士不能买房。

商业贷款:(1)居民家庭购买第一套住房(即在本市没有居民家庭名下的住房，也没有商业住房贷款记录或公积金住房贷款记录)，首付款比例不得低于35%。(二)本市有一套住房，本市无住房但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住住房，商品房贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住住房，商业贷款首付比例不得低于70%。

广州:

广州户籍居民限2套，单身(含离异)人限1套；非广州户籍连续5年缴纳税费或社保(自购买之日起计算)，一套为限；非广州户籍家庭在从化和增城限购(含捐赠)一套住房。

商业贷款:(1)如果广州没有房间或贷款，最低首付款为30%；(2)如果广州没有贷款记录的房间，商品房最低首付款为40%，公寓最低首付款为70%；(3)在广州无贷款记录/已还清首笔购房贷款者:商品房最低首付款为50%；(4)广州市首套住房尚未还清，商品房最低首付款为70%；(5)广州有房子，公寓最低首付是70%。

此外，对于离婚后一年内获得住房贷款的申请人，广州银行业金融机构实行一户一套住房的信贷政策；广州市注册员工连续一年以上全额缴纳，非广州市注册员工在申请住房公积金贷款前连续两年以上全额缴纳。

深圳:

户籍户限于2套房，成年单身(含离婚)限于1套住房。他们必须在本市定居3年，并在购买之日前在本市缴纳3年或3年以上的税款或社会保险；非居民家庭如果购买一套住房，需要缴纳5年或5年以上的税款或社会保障。

限制离婚后购买的房屋数量。自离婚之日起3年内，如果离婚前本市没有家庭名下的房屋，离婚后的任何家庭成员均可作为成年单身人士在本市购买一套商品房；离婚前，这个城市有一套以家庭为名的商品房。离婚后，无房一方可以作为成年单身人士在本市购买一套商品房；离婚前，这个城市有两套同名商品房。离婚后，本市任何家庭成员不得购买商品房。

商业贷款:(1)首次购房者没有住房和贷款有一个最低首付比例为30%；(2)如果你没有住房但有抵押记录，你可以购买首付比例不低于50%的普通住房；购买非普通住房，首付款比例不低于60%；(三)购房人名下有一套住房的，购买普通住房，首付款比例不低于70%；对于购买非普通住房，首付款比例不低于80%。