侠客岛：去库存目标已实现 棚改货币化无保留必要

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关心房地产行业的岛友们不要错过最近几天房地产股票暴跌的消息。6月26日上午，碧桂园下跌超过8%，市值在短短四天内蒸发了800亿元；同一天，中国澳远、雅居乐和新城发展控股下跌逾6%，中国建材下跌近6%，融创中国下跌4.81%，中国恒大下跌2.73%。

为什么房地产股票集体暴跌？

关于棚改的一条消息是关键:棚改项目的审批权收回给CDB总部。所谓“舍改”是指为改善困难家庭住房条件而进行的城市危房改造工程。

那么，房改项目审批权的移交与房地产有什么关系呢？正如市场传言的那样，工棚货币化推高了四线城市的房价，这是真的吗？四线城市的房价有什么变化吗？

这件事很棘手，所以我们应该考虑一下。

例子

比方说1000和10000，党的声明是最真实的。让我们看看2017年初中国中部一个三线城市一家房地产公司的广告。

“今年全市的目标和任务是30400户，征用430万套住房，计划投资265.17亿元，安置15万人！什么？我觉得30，400和150，000人只是数字，与我无关。让我们谈谈去年的事实。2016年，棚改促进了7000多套房地产的去库存化。

没错。这是号码！你觉得今年会有大量的拆迁户加入购房大军吗？你觉得房价会再次变化吗？亲爱的，我建议你，不要犹豫，等着看你什么时候买房子，当你买的时候你会没事的！"

顺便说一句，这个拥有15万人口的中心城市将在2017年搬迁，而城市人口只有100多万。

不用说，工棚改革对当地房地产市场的重要性已经变得显而易见。

故事可以从2014年开始。

一位市民告诉经济科，三四年前，这个城市靠水居住的房价只有三四千，人均月工资也在这个水平。生活很舒适，压力也不大。“有许多房子被建造和出售。如果你不能出去，大家都不急着买，房价已经下跌了一段时间。”

如果房地产存量高，土地就不会被出售，依赖土地融资的地方政府肯定会感到焦虑。有多紧急？

一个故事可以证明这一点。

去年年底，一位刚刚从华中某县离任的官员私下告诉《经济日报》:“债务太多了。”2016年，售出了两块地，今年售出了一块地。老板(指县委书记和县长)几乎是焦虑不安。县内除了医院没有抵押，其他可以抵押的资产都抵押了。”。如果土地不能再出售，抵押土地的价格就会下跌，银行将被迫偿还债务，政府将拖欠贷款，这将是一个大麻烦。

这不是某个城市的问题，而是全国的普遍现象。

奖赏

该怎么办？

我们必须清理手头的存货，然后卖掉土地和新房子，否则，生意无法继续。陷入困境的问题是，谁来付账？你不能从当地居民的家里得到更多的钱。那么，钱从哪里来？谁来移动这个支点？

工棚货币化的定向宽松(psl)如期到来。

2015年，国务院启动了一项为期三年的棚改计划，要求积极推进棚改货币化，以缓解和消化商品房库存。棚改的规则逐渐转变为货币化安置，这意味着拆迁后，将不会给房子现金，被拆迁户将购买自己的房子。

恒大集团首席经济学家任泽平认为，棚改是一石三鸟的计划:“棚户区改造不仅改善了民生，改变了市容，还创造了住房需求，刺激了房地产投资，是支撑未来五年房地产业发展的核心变量之一。”

中国社会科学院金融研究所房地产研究中心主任毫不掩饰地说:“棚户区改造货币化的初衷是为了盘活房地产。”

从实物安置到货币化安置是关键，而psl是核心环节，被许多地方政府视为法宝，并被放大到极致。

如何具体操作？或者以上述中心城市为例，政府计划实施一系列改革项目，向政策性银行申请专项贷款，而CDB通过psl获得中央银行资金。当有贷款时，当地政府通过货币化安置向棚户区居民支付补偿，被拆迁户拿着拆迁款，兴高采烈地购买新房，如上面提到的大型广告公司。

这里提到的政策性银行主要是CDB。公开数据:截至2017年底，CDB共发放了3.4万亿贷款用于棚户区改造。日前，CDB回应称，截至今年5月底，共发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改继续推进和2018年新增580万个项目建设。

比例是多少？住房和城乡建设部副部长陆曾透露，2016年，我国住房货币化安置比例达到48.5%，比2015年增长18.6个百分点。根据其他数据，2017年，中国棚户区改造609万套，投资1.84万亿元，棚户货币化安置比例高达60%。

2014年，在三年棚改计划之前，棚改货币化安置率为9%。

影响

效果如何？

仅在2016年，就有2.5亿平方米的房屋可以从市场上购买，方法是将工棚改造成货币化安置。当年，全国住宅销售面积为13.75亿平方米。经计算，这2.5亿平方米主要集中在三四线城市，效果更为可观。

如此之大，库存很快被消化，甚至不得不加快土地供应。

5月初，经济科收到湖南省住房和城乡建设厅关于中心市县商品房库存损耗周期的函，显示衡阳市住宅损耗周期仅为5.5个月，株洲市茶陵县仅为1.4个月！什么意思?根据当时的销售进度，茶陵县1.4个月后没有出售房屋。

无独有偶，湖北省住房和城乡建设厅今年6月4日发布文件，警告住房存量消化周期不足6个月的城市要做好工作，遏制投机。如今，宜昌、徐州、西双版纳等城市都加入了限购行列。

当然，此时的地价已经不再是吴夏梦。在湖南省衡阳市，2017年商业和住宅用地转让的最高单价超过756万元/亩。2014年12月，当地土地最高单价为261.4万元/亩，三年内上涨近两倍，涨幅显著。

面粉贵的时候，面包自然会涨价。2014年，衡阳的平均房价为3880元/平方米，同比下降5.5%。然而，2017年，衡阳市最昂贵的土地的底价已经超过了3700元，房价超过7000元/平方米也是正常的，八九千元也不例外。

在中国中部的一个小城镇，由于担心房子卖不出去，房价也进入了“万户”的行列。

然而，这里有一点疑问。根据定义，城市棚户区是指城市规划区内存在大量结构简单、居住密度高、基础设施差、居住年限长、功能不全、安全隐患突出的集中连片房屋的区域，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有林场、垦区危房等。后来，棚改也扩展到了集体土地上的城中村改造。

棚户区是城市的历史债务和伤疤。从2008年到2016年，全国范围内的棚舍改革使8000多万住房困难人口“走出棚舍，进入建筑”，相当于德国的总人口。这无疑是一个非常受欢迎的项目。

在快速发展之后，一位开发商直接告诉经济科，“这么多年来，城市化一直很快，而城市棚户区实际上正在迅速减少。一线和二线城市的棚户区并不多。”

如果棚户区还不够呢？一位西部城市经济和信息委员会的司局级干部说，这样一个好的政策不是不可能落实的，要无条件地创造条件。

因此，“棚改”这个受欢迎的项目的真经在某些地方被误读了。例如，有网友爆料称，2016年，江西省九江市某区38栋别墅式商住楼(100多户)也将进行“棚户区改造”。

可以肯定的是，这不是一个孤立的案例。

淡出

然而，奇怪现象的出现也标志着工棚改革的货币安置政策逐渐淡出。

《2017年政府工作报告》指出，支持进城务工人员购买城镇住房，提高货币化安置在棚改中的比重，以及房地产去库存化取得了积极成效。这三个句子的顺序和逻辑结构都值得一看。经过逆向解释，去库存化的目标已经实现，自然没有必要保留货币化安置的手段。迫切需要解决的是高房价带来的风险。

尹中立还写道，四线城市的居民收入水平较低，通过去库存化刺激购房的金融风险已经逼近。对于四线城市中排名前三的城市，应停止土地拆迁货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造货币化安置。

上述中心城市的住房和建设局今年4月表示，2018年的地方工棚改革计划规模小于2017年。2017年，中心城市有30，440户被征用和拆除，2018年，中心城市有13，448户被征用和拆除。

中国社会科学院世界经济与政治研究所经济发展办公室主任徐启元估计，2018年第二季度的psl增量与去年同期相比几乎为零。

恒大和碧桂园从未放弃过自己的乡镇，可能真的要撤退了。至于被切断粮食供应的三个四线城市的价格，我们可以拭目以待。

正文/中国经济周刊记者李永华